Ценовые зоны теплоснабжения: юридическая  реальность и перспективы.

Автор:  Антонина Федосова, автор канала «ЖКХ от первого лица», эксперт портала «Правовые аспекты энергоснабжения. Консалтинг».

31.07.2017 поменялось регулирование рынка теплоснабжения. Федеральным законом от 29.07.2017 № 279-ФЗ внесены изменения в Федеральный закон от 27.07.2010 № 190-ФЗ «О теплоснабжении» (далее – Закон о теплоснабжении). Цель изменений – либерализация отрасли, основанная на принципах конкуренции способов теплоснабжения конкретного потребителя.

База предложенной модели – нерегулируемые цены на тепловую энергию (отопление). В отличии от тарифов нерегулируемые цены рассчитываются не путем прямой калькуляции расходов на производство ресурса, а с учетом возможной стоимости тепловой энергии, производимой на условном альтернативном источнике с использованием наиболее эффективных доступных технологий (см. Правила определения в ценовых зонах теплоснабжения предельного уровня цены на тепловую энергию (мощность), включая правила индексации предельного уровня цены на тепловую энергию (мощность), утв. постановлением Правительства РФ от 15.12.2017 № 1562).

Такой способ установления цены на тепловую энергию (отопление) получил неофициальное название «альтернативная котельная» или «альткотельная». Территория, где реализуется указанный ценовой подход, называется «ценовая зона теплоснабжения».

Ценовая зона теплоснабжения: целевая модель

В целевой модели на единую теплоснабжающую организацию (далее – ЕТО) возлагается ответственность за эффективное и надежное функционирование системы теплоснабжения. ЕТО самостоятельно определяет объем инвестиций в систему теплоснабжения, а их возврат обеспечивает через оплату потребителями тепловой энергии по свободным ценам (ч. 8-18 ст. 23.13 Закона о теплоснабжении).

Административный компонент в этих отношениях сведен к минимуму: единственное ограничение – цена для потребителя не должна превышать утверждённый в регионе предельный уровень цены, рассчитанный по методу альтернативной котельной (ст. 23.4 Закона о теплоснабжении). Также, если обязательства по построению системы надежного и качественного теплоснабжения не будут исполнены, у ЕТО возникает ответственность:

— штрафы (в пользу потребителей) за нарушение показателей качества (ст. 23.9 Закона о теплоснабжении);

— штрафы за неисполнение предписания муниципалитета об устранении нарушений в части качества (до 1 млн. руб. – в соответствии со ст. 19.5 КоАП РФ).

Такая модель ориентирована на достижение рыночного саморегулирования. У ЕТО появляются возможности и стимул для оптимизации, развития и повышения надежности системы при условии установления конкурентной цены на тепло. У потребителя же есть свобода выбора между централизованным теплоснабжением (через ЕТО) и индивидуальным теплоснабжением (через строительство индивидуального теплоисточника).

Инструменты реализации метода «альтернативная котельная»

Для реализации отношений по модели альткотельной законом предусмотрены следующие инструменты.

Ценообразование.

Договоры теплоснабжения с потребителями (включая коммунальный сектор) заключаются по свободной цене (ст. 23.4 Закона о теплоснабжении). Закон не содержит четких критериев ее формирования, но есть три момента:

1) цена не должна превышать предельный уровень цены, утвержденный в регионе (уполномоченным органом) по методу альтернативной котельной;

2) дифференциация цен для потребителей должна осуществляться исходя из экономически обоснованных различий (п. 19(3) Правил организации теплоснабжения в РФ, утв. постановлением Правительства РФ от 08.08.2012 № 808 (далее – Правила теплоснабжения));

3) муниципалитет и ЕТО могут установить дополнительные гарантии для граждан по сдерживанию роста цены, которые обеспечат плавный рост договорной цены до уровня цены альтернативной котельной (ч. 17 ст. 23.13 Закона о теплоснабжении и Правила определения в ценовых зонах теплоснабжения сторонами соглашения об исполнении схемы теплоснабжения размера коэффициента к предельному уровню цены на тепловую энергию (мощность) и срока его применения, утв. постановлением Правительства РФ от 23.07.2018 № 860).

Проблема ценообразования заслуживает отдельного внимания, т.к. ряд аспектов установления цены по методу «альтернативная котельная» с правовой точки зрения реализован несовершенно.

В законе, например, отсутствует указание на применимую цену для случаев, когда стороны не смогут договориться о свободной цене. Хотя логичным выходом из этой ситуации является применение предельного уровня цены, рассчитанного по методу «альтернативная котельная», отсутствие указания на это в законе с высокой долей вероятности приведет к многочисленным спорам ЕТО с потребителями и контролирующими органами. В итоге все может свестись к том, что на практике ЕТО будет вынуждена доказывать в суде и в антимонопольном органе экономическую обоснованность своей цены с учетом «затратного» метода. А это, уже по сути возврат к «стандартному» тарифному регулированию, весьма далекому от целевых принципов формирования цены по методу альткотельной.

Соглашение об исполнении схемы теплоснабжения.

В случае присвоения статуса ценовой зоны теплоснабжения, ЕТО обязана заключить с муниципалитетом соглашение о выполнении мероприятий по строительству, реконструкции и (или) модернизации объектов теплоснабжения. Стороны должны договориться и о том, как ЕТО обеспечит исполнение своих обязательств: путем банковской гарантии, страхования риска ответственности, с использованием иного способа обеспечения, предусмотренного ГК РФ (ч. 16 ст. 23.13 Закона о теплоснабжении).

За надлежащей реализацией соглашения осуществляется муниципальный контроль, по результатам которого ЕТО может быть выдано обязательное к исполнению предписание (ч. 12-14 ст. 23.13 Закона о теплоснабжении).

Очевидна сложная правовая природа соглашения об исполнении схемы теплоснабжения. С одной стороны, речь идет о гражданско-правовом обязательстве, исполнение которого обеспечивается по правилам ГК РФ. При этом сторона сделки, которая планирует получить от ЕТО финансовое обеспечение (муниципалитет), не финансирует исполнение обязательств – инвестиции ЕТО в строительство окупаются лишь за счет цены альтернативной котельной.

С другой стороны, в соглашении проявляются черты публичных отношений, контролируемых с применением административных инструментов.

Обращают на себя внимание некоторые недоработки в вопросах регулирования соглашения (возможность произвольного установления сторонами размера обеспечения, отсутствие действенных инструментов понуждения ЕТО к исполнению соглашения и т.п.), которые значительно снижают «прозрачность» входа и работы ЕТО в ценовой зоне, а также могут препятствовать эффективной реализации соглашения.

Ответственность за некачественную поставку.

Ценовая зона предполагает наличие у ЕТО обязанности снизить потребителю размер платы по договору, если не выдержаны среднесуточные параметры качества ресурса.

Законодательство регламентирует порядок такого снижения в приложении № 1 и 2 Правил теплоснабжения. Усовершенствованы нормы, регулирующие процедуру фиксации нарушений – проверка проводится в течение 2-х часов с момента сообщения о нарушении параметров качества. Соответствующий акт составляется в течение суток (п.п. 124 (10), 124 (11) Правил теплоснабжения).

Подобное нововведение направлено на стимулирование ЕТО к реализации технических мероприятий, учтенных в схеме теплоснабжения, которые должны способствовать повышению эффективности и надежности функционирования системы теплоснабжения.

Между тем, определенную сложность в практическом снижении платы представляет необходимость предварительного согласования ЕТО и потребителем параметров качества теплоснабжения, а также величины снижения платы. В связи с тем, что нормативные ориентиры качества и снижения цены на сегодня не заданы, процесс достижения договоренности в этой части потенциально может представлять собой дополнительную конфликтную область, затрудняющую эффективную реализацию самой идеи альткотельной.

Этапы перехода на метод альткотельной.

Переход на метод альтернативной котельной является для каждого муниципального образования добровольным и состоит из следующих этапов.

1. Органы муниципальной власти и ЕТО оценивают местные особенности рынка теплоснабжения, прорабатывают возможные ценовые последствия, заручаются поддержкой органов власти субъекта, включая губернатора, и подают заявление в Министерство энергетики РФ об отнесении муниципального образования к ценовой зоне теплоснабжения (ст. 23.3 Закона о теплоснабжении).
2. Минэнерго проверяет представленные документы, совместно с ФАС и Минстроем проводит собственную оценку последствий перехода муниципального образования в ценовую зону и формирует для Правительства РФ предложение об отнесении или неотнесении муниципального образования к ценовой зоне теплоснабжения (приказ Минэнерго России от 26.03.2018 № 202 «Об утверждении Порядка подготовки предложений об отнесении или неотнесении поселений, городских округов к ценовым зонам теплоснабжения»).
3. Правительство РФ принимает решение об отнесении или неотнесении муниципального образования к ценовой зоне теплоснабжения. В случае одобрения перехода муниципального образования на метод альтернативной котельной, начинается переходный период (ст. 2, ч. 4 ст. 23.3 Закона о теплоснабжении). В переходный период сохраняется прежнее регулирование.
4. В рамках переходного периода участникам рынка в муниципальном образовании дается семь месяцев на то, чтобы актуализировать схему теплоснабжения, заключить соглашение об исполнении схемы, согласовать с потребителями нерегулируемую цену на тепло (с учетом метода альтернативной котельной). После этого тарифный орган субъекта РФ утверждает предельный уровень цены на тепловую энергию. С этого момента переходный период считается завершенным, а новая модель рынка – внедренной (ст.ст. 23.6, 23.13 Закона о теплоснабжении).

Заключение

На сегодняшний день дать однозначную оценку качеству правового регулирования метода альтернативная котельная пока не представляется возможным, т.к. соответствующие нормы законодательства еще не прошли реальной практической апробации. В 2018 году к ценовой зоне отнесено только одно муниципальное образование – г. Рубцовск (Алтайский край). В 2019 году внедряется альтернативная котельная в Ульяновске, Барнауле, р.п. Линево. Между тем, анализ регламентирующих документов уже сейчас позволяет обнаружить необходимость их некоторой доработки.

В частности, очевидна целесообразность как минимум следующих шагов по совершенствованию регулирования:

— регламентация порядка формирования ценовых условий по методу альтернативной котельной, а также совершенствование порядка согласования с потребителями энергии прочих условий договоров теплоснабжения;

— совершенствование механизмов реализации ответственности ЕТО за неисполнение обязательств по строительству, реконструкции и (или) модернизации объектов теплоснабжения.

05 Декабря 2019 года

Информация Ростехнадзора по вопросу выдачи заключений для техприсоединения.

Краткое содержание: Услуга по выдаче заключений о наличии (отсутствии) технической возможности возможности подключения к электросетям регламентирована Правилами технологического подключения

Сообщается, что государственная услуга «Выдача заключения о наличии (отсутствии) технической возможности технологического присоединения к электрическим сетям» осуществляется в соответствии с пунктом 31 Правил технологического присоединения энергопринимающих устройств потребителей электрической энергии, объектов по производству электрической энергии, а также объектов электросетевого хозяйства, принадлежащих сетевым организациям и иным лицам, к электрическим сетям, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 27.12.2004 N 861.

Государственная услуга предоставляется территориальными органами Ростехнадзора на безвозмездной основе. Срок предоставления государственной услуги — 30 календарных дней со дня регистрации заявления в территориальном органе Ростехнадзора.

Текст сообщения:

Государственная услуга «Выдача заключения о наличии (отсутствии) технической возможности технологического присоединения к электрическим сетям» (далее — государственная услуга) осуществляется в соответствии с пунктом 31 Правил технологического присоединения энергопринимающих устройств потребителей электрической энергии, объектов по производству электрической энергии, а также объектов электросетевого хозяйства, принадлежащих сетевым организациям и иным лицам, к электрическим сетям, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 27 декабря 2004 г. N 861.

Государственная услуга предоставляется территориальными органами Ростехнадзора на безвозмездной основе.

Срок предоставления государственной услуги не должен превышать 30 календарных дней со дня регистрации заявления в территориальном органе Ростехнадзора.

Для предоставления государственной услуги заявитель представляет в территориальный орган Ростехнадзора заявление, а также заявку, направленную в сетевую организацию в целях технологического присоединения энергопринимающих устройств заявителя, и ответ сетевой организации на указанную заявку с информацией об отсутствии технической возможности технологического присоединения энергопринимающего устройства заявителя.

Основанием для отказа в приеме документов о предоставлении государственной услуги является представление заявителем неполного комплекта документов, необходимых для оказания государственной услуги, представление заявления, оформленного с нарушением требований, представление заявления и прилагаемых документов лицом, не являющимся владельцем на праве собственности или ином законном основании энергопринимающего устройства электрической энергии, объекта по производству электрической энергии, а также объекта электросетевого хозяйства либо законным представителем такого лица, в отношении которых предоставляется государственная услуга.

В части досудебного (внесудебного) порядка обжалования решений и действий (бездействий) органа, предоставляющего государственную услугу, заявители могут обратиться с жалобой на действия (бездействие) и решения территориального органа Ростехнадзора, его должностных лиц, принятые (осуществляемые) в ходе предоставления государственной услуги, в порядке, установленном Правилами подачи и рассмотрения жалоб на решения и действия (бездействие) федеральных органов исполнительной власти и их должностных лиц, федеральных государственных служащих, должностных лиц государственных внебюджетных фондов Российской Федерации, государственных корпораций, наделенных в соответствии с федеральными законами полномочиями по предоставлению государственных услуг в установленной сфере деятельности, и их должностных лиц, организаций, предусмотренных частью 1.1 статьи 16 Федерального закона «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг», и их работников, а также многофункциональных центров предоставления государственных и муниципальных услуг и их работников, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 16 августа 2012 г. N 840.

Источник: сайт СПС КонсультантПлюс

25 Ноября 2019 года

Административные барьеры при подключении к электрическим сетям: правовой аспект.

Автор: Чеченин Алексей Сергеевич, заместитель начальника юридического отдела АО «Новгородоблэлектро», эксперт-юрист Союза предпринимателей Новгородской области

Технологическое присоединение к электрическим сетям (далее – технологическое присоединение, ТП) представляет собой процедуру и результат взаимодействия между лицом, желающим подключить принадлежащий ему объект к электросетям и сетевой организацией. Сетевая организация в данном случае – это не любой владелец электросетей, а специализированный субъект, имеющий статус субъекта естественной монополии, деятельность которого подлежит тарифному, технологическому и иному регулированию. 

Начинается процедура ТП с подачи заинтересованным лицом заявки в электросетевую организацию. Заявка должна содержать сведения о присоединяемом объекте и запрашиваемых технических характеристиках, а также пакет документов, подтверждающих эти сведения. После проверки представленных документов сетевая организация направляет заявителю проект договора и технические условия подключения. С момента подписания договора заявителем начинается техническая часть процедуры ТП: строительство трансформаторных подстанций, прокладка линий электропередач и т.д. Обязанности между заявителем и сетевой организацией разделены в технических условиях по следующему принципу – внутри своей территории технические работы осуществляет заявитель, а до границы территории заявителя все работы выполняются сетевой организацией. Соединение двух электросетевых объектов происходит в точке, именуемой «точка присоединения к электрической сети». В случае, если соединение прошло успешно, сетевая организация выдаёт заявителю акт о ТП. 

После окончания самой процедуры у объекта возникает новая характеристика – присоединённость к электрическим сетям. Эта характеристика следует за объектом и не может быть от него отделена. На практике это означает, что в случае обрыва кабеля вследствие технических повреждений, отключения электроэнергии вследствие неоплаты, собственник объекта не обязан обращаться за повторным технологическим присоединением – оно состоялось однократно и в дальнейшем может лишь поддерживаться. Это также означает и то, что собственник объекта не имеет права требовать повторного технологического присоединения, а только лишь восстановления нарушенного энергоснабжения. 

Таким образом, можно утверждать, что технологическое присоединение является не столько технической характеристикой объекта, сколько юридической, т.е. правом любого собственника данного объекта требовать надлежащего энергоснабжения в точке присоединения к электрической сети. 

В связи с этим большую важность приобретает юридическая и административная составляющая в технологическом присоединении к электросетям. От того, насколько эта составляющая будет отвечать критериям экономической эффективности, комфортности ведения бизнеса и прозрачности в отношениях бизнес – государство, будет определяться соответствие всей системы ТП требованиям инновационной экономики. Выявлению одной из проблем в администрировании (наличие административных барьеров) технологического присоединения посвящена настоящая работа. 

Важность совершенствования системы технологического присоединения к электросетям подтверждается включением данной сферы в наиболее важные целеполагающие документы. Так утверждённая распоряжением Правительства РФ от 31.01.2017 № 147-р «О целевых моделях упрощения процедур ведения бизнеса и повышения инвестиционной привлекательности субъектов Российской Федерации», утверждена Целевая модель «Технологическое присоединение к электрическим сетям» где в частности устанавливаются сроки процедуры – 90 дней. 

В «Дорожной карте» «Энерджинет» Национальной технологической инициативы РФ отмечается, что «Нарастающий износ энергетической инфраструктуры, вовлечение в оборот распределенных энергетических ресурсов (в т. ч. возобновляемых), рост спроса на энергию и изменение качественных характеристик спроса, изменение модели поведения потребителей – все это задает необходимость перехода к следующему энергетическому укладу» [1]. Нельзя не отметить то значение, которое придаёт условиям и срокам технологического присоединения к электросетям Всемирный банк в своём ежегодном докладе «Ведение бизнеса». Рейтинг стран по простоте ведения бизнеса определяется по четырём критериям, один из которых – «подключение к системе электроснабжения» [2]. Таким образом, результаты работы по снижению административных барьеров, упрощение и ускорение процедуры ТП являются существенным индикатором развития экономики России и оценивается на международном уровне. 

В России технологическое присоединение регулируется Федеральным законом от 26.03.2003 № 35-ФЗ «Об электроэнергетике» (далее – ФЗ «Об электроэнергетике») и Правилами технологического присоединения энергопринимающих устройств потребителей электрической энергии, объектов по производству электрической энергии, а также объектов электросетевого хозяйства, принадлежащих сетевым организациям и иным лицам, к электрическим сетям, утвержденными постановлением Правительства РФ от 27.12.2004 № 861 (далее – Правила технологического присоединения). 

Положения указанных нормативных актов, справедливо и последовательно критикуемые правоведами [3], отличаются сложностью и запутанностью для неспециалистов, тогда как сам документ предполагает его использование довольно широким кругом лиц. В Законе по поводу самой правовой природы договора технологического присоединения нет определённости [4]. 

Мы рассмотрим в данной статье только один весьма узкий вопрос, имеющий однако серьёзное влияние на всю систему доступа к электроэнергии в России: ответственность сетевой организации за юридическое и техническое состояние присоединяемого к электросетям объекта. Текстом Правил предусмотрено, что присоединению к электрическим сетям подлежат энергопринимающие устройства, т.е. любые устройства, перерабатывающие электрическую энергию в любой иной вид энергии [5]. Эти энергопринимающие устройства, согласно Правилам, должны располагаться либо на земельном участке, либо в помещении, права на которые есть у заявителя. Для подтверждения этих прав заявитель предъявляет в сетевую организацию документы – выписку о регистрации права, договор аренды и т.д. В результате сложился подход, при котором присоединяемыми являются не энергопринимающие устройства, а объекты недвижимости. Этот подход, на первый взгляд, обеспечивает ясность и стабильность технологического присоединения: что может быть проще и понятнее – «электрифицировать» склад, а не холодильники и освещение в нём (которые могут регулярно меняться). Кроме того, сетевая организация, осуществляя технологическое присоединение должна осуществить проверку готовности энергопринимающих устройств заявителя. Это означает, что на сетевую организацию возложены функции по технологическому контролю за деятельностью потребителя. 

Ссылка на зарубежный опыт лишь подтверждает первоначальное предположение о верности «пообъектного» подхода. Так в Законе об электроэнергетике 1989 года, действующем в Англии, Уэльсе и Шотландии указано, что заявитель должен указать именно объект недвижимости или распределительную сеть, которые он планирует подключить [6]. 

Но практика показала, что простота данного подхода иллюзорна. 

Во-первых, в случае, если существует спор о законности нахождения объекта на земельном участке или между собственниками объекта, находящегося в общей собственности, сетевая организация оказывается вынуждена становится участником этого спора [7]. 

Во-вторых, в случае если ранее присоединенный объект недвижимости разделяется на несколько объектов с разными собственниками, технологическое присоединение как бы «подвисает». Ранее присоединённый объект перестаёт существовать, а вновь созданные (выделенные) не могут претендовать на существовавшее присоединение и получение отдельных документов о технологическом присоединении [8]. 

Эти проблемы могут показаться надуманными, но на практике они влекут дополнительные затраты времени и ресурсов как заявителя, так и сетевой организации, не связанные непосредственно с технологическим присоединением. Само по себе присоединение, привязанное к объекту в условиях динамичного рынка недвижимости, становится сдерживающим фактором. 

В качестве решения указанной проблемы можно предложить изменение концепции технологического присоединения к электрическим сетям: сетевая организация должна перестать выполнять контрольные функции. Так в законодательство по нашему мнению должны быть внесены изменения, устанавливающие следующие правила: 

1) сетевая организация не требует и не проверяет документы заявителя, касающиеся его прав на присоединяемый объект. Заявитель декларирует, что он имеет права в отношении такого объекта и обязуется обеспечить при необходимости допуск к нему. В случае возникновения конфликта или спора по вопросу принадлежности объекта, сетевая организация может приостановить работы по технологическому присоединению до разрешения такого спора;

2) сетевая организация не осуществляет проверку готовности энергопринимающих устройств заявителя перед технологическим присоединением. Заявитель несёт ответственность за то, что его объекты соответствуют требованиям безопасности. Эта ответственность выражается в виде административных отношений с контролирующими органами и гражданских отношений с лицами, которым может быть причинён вред. 

Указанные меры позволят уменьшить срок и трудозатраты на обработку заявлений на технологическое присоединение, уменьшить количество отказов в технологическом присоединении по формальным основаниям, связанным с правовой принадлежностью присоединяемого объекта, а также сократить срок и трудозатраты на фактическое присоединение энергопринимающих устройств заявителя в связи с тем, что заявитель сам или в рамках государственного надзора контролирует безопасность принадлежащего ему объекта.

Список литературы: 

1. «Дорожная карта» одобрена Президиумом Совета при Президенте Российской Федерации по модернизации экономики и инновационному развитию России 28.09.2016, Протокол № 4 [Электронный ресурс] // Официальный сайт Национальной технологической инициативы – Электрон.дан. – Режим доступа: http://www.nti2035.ru/markets/docs/DK_energynet.pdf (дата обращения 03.04.2018). 

2. Economy Rankings [Электронный ресурс] // Официальный сайт рейтинга DoingBusiness – Электрон.дан. – Режим доступа: http://www.doingbusiness.org/rankings (дата обращения 03.04.2018). 

3. Смагин А.В. Договор об осуществлении технологического присоединения как самостоятельная сделка в электроэнергетике: актуальные проблемы // Энергетика и право. 2013. № 2. С. 37-45; № 3. С. 22-28. 

4. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ № 2551/12 от 10.07.2012//СПС КонсультантПлюс, определение Верховного Суда Российской Федерации № 304-ЭС16-10628 от 19.07.2016// СПС КонсультантПлюс. 

5. Правила недискриминационного доступа к услугам по передаче электрической энергии и оказания этих услуг, утв. постановлением Правительства РФ от 27.12.2004 № 861// СПС КонсультантПлюс. 

6. ElectricityAct 1989, section 16A, [Электронный ресурс] // Официальный сайт размещения нормативных актов Великобритании legislation.gov.uk – Электрон.дан. – Режим доступа: http://www.legislation.gov.uk/ukpga/1989/29/ section/16A?view=extent (дата обращения 03.04.2018). 

7. Апелляционное определение Новгородского областного суда от 21.06.2017 по делу 33-1091/2017 [Электронный ресурс] // Официальный сайт Новгородского областного суда – Электрон.дан. – Режим доступа: http://oblsud.nvg.sudrf.ru/ (дата обращения 03.04.2018).

Кому принадлежат инженерные сети, построенные на деньги дольщиков?

Автор: Владислав Камуцкий. Адвокат, ведущий юрист АБ «Саломон»

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», разрешает Застройщику за счет денежных средств дольщиков возводить внешние инженерные сети в границах земельного участка, выделенного под строительство. При этом закон ничего не говорит о том, кому эти инженерные сети принадлежат после ввода здания в эксплуатацию.

Проблемная недвижимость.

После окончания строительства застройщики часто сталкиваются с вопросом, что делать с построенными коммуникациями, расположенными в границах земельного участка, выделенного под строительство.

•  Может ли Застройщик передать инженерные сети в управление управляющей компании?
• Вправе ли Застройщик передать инженерные сети в аренду или собственность ресурсоснабжающей организации?
• Должны ли начисляться налоги при передаче инженерных сетей в собственность ресурсоснабжающих организаций?

Это только часть вопросов, на которые должен ответить застройщик, решая судьбу оставшихся у него на балансе инженерных сетей. Ответ зависит от того, кто является собственником построенных сетей. А с этим ясности как раз и нет.

Когда общие сети не являются общедомовым имуществом.

Как правило, дольщики становятся собственниками инженерных сетей в силу закона. Статья 36 Жилищного Кодекса РФ, Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 устанавливают перечень имущества, которое в сиу закона является общим имуществом всех собственников дома. В частности, к такому имуществу относятся трансформаторные подстанции, тепловые пункты и наружные сети, которые обслуживают более одного помещения в одном доме.

Сложности с трактовкой этих норм возникают, когда к трансформаторным подстанциям, тепловым пунктам, ливневой канализации и другим объектам подключены сразу несколько домов. Будут ли такие объекты обладать статусом общего имущества в силу закона? Из судебной практики следует однозначный вывод: нет, не будут.

Показательным в этом отношении является Постановление Президиума ВАС РФ от 15.12.2009 N 14801/08 по делу N А72-5489/06-22/219. В этом деле суд столкнулся с ситуацией, когда через подвал одного дома к другому дому проходила транзитная труба отопления. Собственники первого дома утверждали, что они являются и собственниками транзитной трубы, поскольку она расположена в их подвале и отапливает, в том числе, их дом. Собственники второго здания возражали, что не имеет значения чей подвал, на статус трубы это не влияет.

Высший Арбитражный суд РФ рассмотрел дело и ответил, что правы собственники второго здания. По смыслу пунктов 5, 6 Правил содержания имущества тепловые сети, обеспечивающие не только внутридомовую систему отопления, но и систему за ее пределами, не могут включаться в состав общего имущества граждан, проживающих в многоквартирном доме. Часть подвальных тепловых сетей, которая осуществляет теплоснабжение, как жилого дома, так и отдельного здания за пределами дома, не может быть отнесена к общему имуществу.

Отсюда следует интересный вывод: инженерные сети, построенные на деньги дольщиков, но обслуживающие больше одного дома, не являются общим имуществом.

Бесхозное имущество в нагрузку муниципалитету

У застройщиков часто возникает желание передать построенные инженерные сети муниципалитету. В некоторых случаях это допустимо и даже является обязанностью застройщика. Инженерные сети должны быть переданы органам местного самоуправления в следующих случаях:

• По договору о развитии застроенной территории, если это предусмотрено договором (пункт 2 часть 4 статьи 46.2. Градостроительного Кодекса РФ);
• По договору о комплексном освоении территории, если это предусмотрено договором (пункт 2 часть 6 статьи 46.4 Градостроительного Кодекса РФ);
• В соответствии с постановлением правительства Москвы от 22 августа 2000 г. № 660 «О порядке приемки объектов инженерного и коммунального назначения в собственность города Москвы»;
• В Пункте 7 Постановления Правительства РФ от 13.02.2006 N 83 «Об утверждении Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и Правил подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения», правительство рекомендовало органам местного самоуправления принимать созданные за счет правообладателя земельного участка за пределами границ земельного участка сети инженерно-технического обеспечения в муниципальную (государственную) собственность. Однако это право, а не обязанность муниципалитета, которое ко всему прочему не касается инженерных сетей, созданных внутри земельного участка.

Как видно перечень является достаточно ограниченным. Это заставляет заинтересованных лиц ухищряется, и пытаться передать наружные сети муниципалитету, как бесхозное имущество на основании статьи 225 ГК РФ. Интересна позиция, изложенная в Постановлении Арбитражного суда Дальневосточного округа от 19 мая 2015 г. по делу № А73-11133/2014. В этом деле суд пришел к выводу, что наружные инженерные сети, не являющиеся общим имуществом, пусть даже и созданные при строительстве здания, не являются имуществом дольщиков. Суд фактически признал такие сети бесхозные, но указал, что у Мэрии отсутствует обязанность принять такие сети себе на учет.

Сославшись на нормы пунктов 5, 6 статьи 8 Федерального закона от 07.12.2011 N 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении» суд отметил, что ресурсоснабжающии организации вправе эксплуатировать бесхозяйные объекты централизованных систем холодного водоснабжения и (или) водоотведения, а также определяют порядок учета понесенных в этой связи расходов. Поэтому урегулировать статус наружных сетей должны между собой ресурсоснабжающия организация и муниципалитет. Собственников дома эти отношения волновать не должны.

Такая позиция напоминает страуса, прячущего голову в песок. Она позволяет решить проблему с практической точки зрения, но с правовой не выдерживает критики. Если инженерные сети кто-то построил, значит, у них есть собственник. И суд должен был решить, кто им является.

Бремя застройщика

В соответствии со статьей 218 Гражданского Кодекса РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Застройщик заинтересован в строительстве наружных инженерных сетей и обладает правом аренды или собственности на участок, предоставленный под строительство. Исходя из этих позиций, застройщик может быть признан собственником инженерных сетей.

Это дает определенные преимущества для дальнейшего оборота инженерных сетей, у которых появляется единый собственник, который следит за их состоянием; при необходимости дает разрешение на подключение к ним; не возлагает на собственников помещений в многоквартирных домах дополнительных расходов на содержание.

Интересным является вывод, изложенный в Постановлении Президиума Красноярского краевого суда от 26.06.2018 по делу N 44Г-71/2018, 44Г-72/2018. Суд стал дословно толковать договор долевого участия, согласно которому предметом договора, являлась квартира в доме, но не трансформаторная подстанция. Суд учел, что трансформаторная подстанция входит в комплекс электроустановки, обеспечивающей электроснабжение микрорайона по кольцевой сети, т.е. не является общим имуществом. На основании этого суд признал, что у дольщиков отсутствуют права на трансформаторную подстанцию, собственников которой является застройщик.

Против такого подхода есть ряд возражений:

1. Земельный участок после завершения строительства отходит дольщикам. Из этого правила есть исключения, когда земельный участок, например, выделяется именно под строительство трансформаторной подстанции;
2. Инженерные сети могут строиться за счет дольщиков. Передача таких инженерных сетей застройщику можно рассматривать как своеобразное дарение денежных средств;
3. Застройщик строит инженерные сети не для их дальнейшей эксплуатации. В некоторых случаях застройщики создают дочерние компании, которые в дальнейшем обслуживают дома, возведенные застройщиком. Если застройщик не собирается обслуживать дома ни сам, ни через подконтрольную управляющую компанию, то насколько оправдано возлагать на него бремя содержания инженерных коммуникаций, которые нужны собственникам помещений в доме.

Для многих застройщиков инженерные коммуникации являются бременем, которое они не хотят возлагать на себя.

Общее имущество собственников нескольких домов

Мы вернулись к тому, с чего начали – могут ли собственниками общих инженерных сетей являться дольщики всех домов, которые к этим инженерным сетям подключены? Если дома два, то дольщики двух домов владеют и принадлежат этими инженерными сетями. Если дома три, то дольщики трех домов владеют сетями. А если у вас ливневая канализация обслуживает десять домов, то значит все десять тысяч жителей и являются собственниками этой ливневой канализации.

Такой вывод плавно вытекает из статьи 18.1 закона о долевом участии. Согласно указанной норме объекты социальной структуры, обслуживающие несколько домов, могут по соглашению быть переданы в долевую собственность всем собственникам. Конечно, в первую очередь закон под объектами социальной инфраструктуры понимает школы, детские сады, поликлиники, хотя вопрос о возможности передачи таких объектов дольщикам вызывает еще больше вопросов. Но, представляется, что к ним могут быть отнесены и трансформаторные подстанции, и другие инженерные сети, и даже дороги.

Для применения статьи 18.1. существует ряд условий. Как минимум должно быть заключено соответствующее соглашение с дольщиком. О фактах подписания таких соглашений мне неизвестно.

Можно настаивать на том, что несоблюдение застройщиком обязанности заключить соответствующие договоры с дольщиком, не лишает последних права собственности на инженерные сети, созданные на их земельном участке, за их счет и для их нужд.

На моей практики был случай, когда застройщик принял решение передать на баланс управляющей компании трансформаторную подстанцию, как общее имущество всех дольщиков, руководствуясь именно тем, что построена она была за счет средств дольщиков нескольких домов. Особенность гражданского оборота инженерных сетей и линейных объектов позволили это сделать без государственной регистрации права собственности.

Вот только нужна ли такая «радость» в виде регистрации права собственности самим дольщикам? После регистрации дольщики становятся собственником самостоятельного объекта недвижимости. Это не общее имущество, которое следует судьбе основной вещи. Если собственник продал квартиру, то он должен продать одну тысячную доли в праве собственности на трансформаторную подстанцию с соблюдением преимущественное право покупки другими дольщиками. Процедуру можно обойти, подарив долю новому собственнику. Оплатить дополнительную государственную пошлину и уговорить нового собственника принять «подарок» придется в любом случае. Обороноспособность квартиры усложняется.

Дальше возникает еще больше вопросов. Вы дольщик, и хотите, чтобы трансформаторную подстанцию обслуживала управляющая компания? Соберите общее собрание собственников всех домов. Хорошо, если будет одна управляющая компания на несколько домов. Можно собрать подписи о передачи объектов инфраструктуры в аренду ресурсоснабжающих организаций, если они не против, но вот кто будет подписывать такой договор от имени собственников? Еще хуже, если,  вам надо будет присоединиться к ливневой канализации, у которой десять тысяч собственников. Для этого надо будет собрать подписи не менее, чем у двух третей из них.

Тут уж уместно создавать отдельную администрацию, которая будет обслуживать отдельные инженерные сети. Департамент по обслуживанию трансформаторной подстанции. Департамент по обслуживанию велосипедных дорожек. Народные органы местного самоуправления, которые начнут дублировать функции органов местного самоуправления с местечковым размахом. Над этим можно было бы смеяться, если бы за этой иронией не было реальной проблемы.

Неутешительные выводы

Сегодня существует целый пласт отношений в сфере градостроительства и коммунального обслуживания, находящийся в поле правовой неопределенности. Огромные количества инженерных сетей с неясным статусом, которые могут выходить из строя, требуют ремонта, нуждаются в использовании для подключения к ним новых домов и зданий. И такая же неопределенная судебная практика, которая не знает, что с этими инженерными сетями делать, предлагая каждый раз новые варианты. Стабильность и определенность гражданского оборота требует окончательного решения этого вопроса, которые будет учитывать интересы всех сторон и не создавать неоправданных трудностей в распоряжении и пользовании инженерными сетями. Если есть имущество, должен быть и собственник.

Обязанность иных владельцев объектов электросетевого хозяйства не препятствовать перетоку электроэнергии через данные объекты.

 Автор: Николай Монтиле, эксперт интернет-проекта «Правовые аспекты энергоснабжения»